Про вимоги Закону України «Про житлово – комунальні послуги»
Протягом останніх років в Україні послідовно приймаються законодавчі акти, що покликані привести ринок житлово-комунальних послуг в Україні у цивілізований стан, сприяти енергозбереженню, а відтак – і енергетичній незалежності нашої країни.
14 травня 2015 року прийнятий Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, який удосконалив законодавче регулювання діяльності ОСББ і стимулював їх створення, ввів сучасне поняття про управління багатоквартирним будинком та спростив прийняття спільних рішень співвласниками багатоквартирних будинків, які не об’єдналися в ОСББ.
22 червня 2017 року прийнятий Закон України “Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання”, який має на меті забезпечити 100% обладнання будівель вузлами обліку теплової енергії, гарячої та холодної (питної) води і стимулювати споживачів до ощадливого використання цих ресурсів.
І, нарешті, 9 листопада 2017 року в повторному другому читанні Верховна Рада України прийняла, а 5 грудня Президент України підписав, новий Закон України “Про житлово-комунальні послуги”. Якщо перші два згадані закони є абсолютно новими, то Закон України “Про житлово-комунальні послуги” ми вже мали – з 2004 року.
Отже, якщо говорити коротко, назріла необхідність “оновити” Закон України “Про житлово-комунальні послуги”, щоб він враховував нові підходи та був узгоджений із раніше прийнятими новими законодавчими актами.
Перша і очевидна зміна нового закону - це новий перелік житлово-комунальних послуг. Змінилися і назви, і структура. Насьогодні до переліку житлово – комунальних послуг відносяться:
Комунальні послуги:
- Постачання гарячої води;
- Централізоване водовідведення;
- Постачання та розподіл природного газу;
- Постачання теплової енергії;
- Послуга з поводження з побутовими відходами;
- Постачання та розподіл електрчної енергії.
Житлові послуги.
- Послуга з управління багатоквартирним будинком;
- Утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема, прибирання внутрішньо будинкових приміщень та прибудинкові території. Виконання санітарно – технічних робіт, обслуговування внутрішньо будинкових систем (крім комунальної послуги у разі укладання індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів, тощо.
- Купівля електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.
- Поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Загалом же зміна назв комунальних послуг є наслідком нового розуміння того, що є комунальна послуга, нових моделей договірних відносин і нового підходу до оплати комунальних послуг. Про це ми поговоримо далі.
Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” від 14.05.2015 року.дав поняття управління багатоквартирним будинком взагалі (“вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку”) та визначив три форми такого управління: безпосередньо співвласниками, ОСББ (асоціацією ОСББ), управителем. І саме у випадку управління багатоквартирним будинком стороннім управителем має місце послуга з управління. Але детального регулювання послуги з управління закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” не передбачав, адже це і не було предметом його регулювання.
І от аж у 2017 році із прийняттям нового закону “Про житлово-комунальні послуги” послуга з управління багатоквартирним будинком отримала детальне нове регулювання. Що ж змінилося?
По-перше, в новому законі усунуто штучне розділення послуг з утримання і управління багатоквартирним будинком: утримання визначено як невід’ємну складову управління.
По-друге, ціна послуги з управління визначена як вільна (договірна). Співвласникам багатоквартирного будинку і потенційним управителям закон дозволив самостійно домовлятися про розмір ціни цієї послуги. У поєднанні з можливістю співвласників самостійно обирати і змінювати управителів, передбаченою ще законом “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” та додатково врегульованою новим законом, це створює передумови для реальної конкуренції на ринку управління житлом.
По-третє, упроваджується такий державний соціальний норматив як “гранична норма витрат на управління житлом”. Це означає, що і на витрати на управління багатоквартирним будинком взагалі, і на плату за управління зокрема поширюватиметься чинна в Україні система пільг та субсидій на оплату житлово-комунальних послуг.
Чим же по суті відрізнятиметься управитель за новим законом від виконавця послуги з утримання будинку (добре відомого всім “ЖЕКу”) за старим? Відповідь на це запитання залежить від самих співвласників багатоквартирного будинку. Для управителя, як і раніше для виконавця послуги з утримання, основним завданням закон визначає утримання будинку і прибудинкової території. Але тепер закон дає можливість у договорі з управителем покласти на нього додаткові функції.
Зокрема, співвласники можуть доручити управителеві:
•укладати від імені співвласників багатоквартирного будинку колективні договори про надання певних комунальних послуг з їх виконавцем;
•здавати за дорученням співвласників в оренду спільне майно;
•організовувати та виступати замовником робіт із капітального ремонту спільного майна.
І це - лише частина переліку. Звісно, за виконання більшої кількості функцій управитель вимагатиме більшу плату - і новий закон дозволяє сторонам самостійно домовитися про її розмір, і гарантує, що на неї поширюватимуться пільги і субсидії (у межах вищезгаданої граничної норми витрат на управління житлом).
Отже, залишиться управитель тим самим старим ЖЕКом під новою “вивіскою”, чи дійсно надасть співвласникам новий сервіс кращої якості - залежить від самих співвласників багатоквартирного будинку і функцій, які вони вирішать довірити управителю. Хто не схоче змін - не матиме їх.
Новий закон “Про житлово-комунальні послуги” передбачає три базові моделі договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку:
•індивідуальний договір;
•колективний договір;
•договір з ОСББ як колективним споживачем.
Вибір конкретної моделі закон залишає за співвласниками багатоквартирного будинку (крім послуг із постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, які надаються виключно на основі індивідуальних договорів). Виконавці комунальних послуг зобов’язані укладати договори в конкретному багатоквартирному будинку відповідно до моделі (моделей) організації договірних відносин, обраної співвласниками. Початково, на вибір моделі організації договірних відносин співвласникам багатоквартирного будинку дається один рік після набрання чинності законом. Надалі співвласники можуть змінити обрану модель.
На випадок, якщо співвласники самостійно не визначаться із моделлю організації договірних відносин, закон передбачає “модель за замовчуванням”. Це - модель на основі індивідуальних договорів, але з певними особливостями, фактично - “підваріант” базової моделі. Тому насправді можемо говорити про чотири моделі договірних відносин щодо надання комунальних послуг. Розглянемо кожну з них окремо.
А от, що треба зробити першочергово в зв’язку зі змінами в законодавстві, визначено статтями прикінцевих положень Закону України «Про житлово – комунальні послуги»:
- Не пізніш як протягом одного року з дня введення в дію цього Закону співвласники багатоквартирних будинків незалежно від обраної ними форми управління багатоквартирним будинком зобов’язані прийняти рішення про модель організації договірних відносин з виконавцями комунальних послуг (крім послуг з постачання електричної енергії та природного газу) щодо кожного виду комунальної послуги згідно з частиною першою статті 14 цього Закону, а виконавці комунальних послуг - укласти із такими співвласниками договори про надання відповідних комунальних послуг відповідно до обраної співвласниками моделі організації договірних відносин.
- У разі якщо співвласники багатоквартирного будинку не прийняли рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги протягом строку, визначеного в пункті 4 цього розділу, між виконавцем та кожним співвласником укладається індивідуальний договір про надання комунальної послуги відповідно до частини сьомої статті 14 цього Закону.
- У багатоквартирних будинках, у яких на день набрання чинності цим Законом не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласниками не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком та не оголошено конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку відповідно до частини п’ятої статті 13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", виконавчий орган місцевої ради (або інший орган - суб’єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов’язаний оголосити і провести такий конкурс у тримісячний строк з дня отримання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку із проханням призначити управителя. Рішення щодо цього питання вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
